Η κυριότητα ενός ακινήτου σε ιδανικά μερίδια (εξ αδιαιρέτου) είναι ένα συχνό φαινόμενο, το οποίο συνήθως συμβαίνει λόγω της κληρονομικής διαδοχής, όπου περισσότεροι κληρονόμοι κληρονομούν ένα ακίνητο.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, καταλήγουν περισσότεροι κύριοι, οι οποίοι συχνά έχουν μακρινές σχέσεις, να χρησιμοποιούν και να εκμεταλλεύονται από κοινού ένα ακίνητο, με τις προκλήσεις που αυτό συνεπάγεται.
Μάλιστα, η συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου είναι και ένας από τους λόγους που πολλά ακίνητα, κυρίως σε χαμηλής αξίας περιοχές, παραμένουν κλειστά, αφού οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συνεννοηθούν για την αξιοποίησή τους.
Όμως, υπάρχει τρόπος, ακόμα και αν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν μεταξύ τους, να λάβει ο καθένας το μερίδιό του είτε με αυτούσια διανομή είτε με πώληση του ακινήτου.
Πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις στη συγκυριότητα
Όταν περισσότερα άτομα είναι κύριοι ενός ακινήτου εξ αδιαιρέτου, δημιουργείται κοινωνία δικαιώματος. Σε αυτή, κάθε κύριος μπορεί να κάνει χρήση του ακινήτου, χωρίς φυσικά να παρεμποδίζει τη χρήση του και από τους υπόλοιπους.
Περαιτέρω, οι αποφάσεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, όπως π.χ. ο καθαρισμός και η συντήρηση του ακινήτου, λαμβάνονται με πλειοψηφία. Όμως, οποιαδήποτε ουσιώδης μεταβολή ή δαπανηρή προσθήκη πρέπει να αποφασίζεται ομόφωνα.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για αποφάσεις όπως η πώληση ή η ενοικίαση του ακινήτου θα πρέπει να συμφωνούν όλοι οι συγκύριοι, κάτι που βεβαίως δεν είναι καθόλου δεδομένο.
Ωστόσο, παρέχεται από το νόμο ο τρόπος να επωφεληθεί κανείς από το ακίνητό του, ακόμα και αν είναι κύριος πολύ μικρού ποσοστού του. Μπορεί, δηλαδή, να αιτηθεί δικαστικά τη διανομή του ακινήτου, ώστε να λάβει το μερίδιό του.
Πώς γίνεται η διανομή του ακινήτου δικαστικά
Οπωσδήποτε, πριν οι συγκύριοι καταλήξουν στο δικαστήριο, είναι σαφώς προτιμότερο να γίνει προσπάθεια για εξωδικαστικό συμβιβασμό, ώστε είτε να πουληθεί το ακίνητο σε τρίτο είτε οι συγκύριοι που επιθυμούν τη διατήρησή του να αγοράσουν το μερίδιο των υπολοίπων. Έτσι, θα αποφευχθούν τα έξοδα της δικαστικής διανομής.
Συνήθως, όμως, η οδός της διανομής επιλέγεται όταν δεν υπάρχει κανένα περιθώριο συνεννόησης. Σε αυτή την περίπτωση, κάθε συγκύριος μπορεί να κάνει αίτηση στο δικαστήριο για διανομή του ακινήτου, με τις ακόλουθες δύο δυνατότητες:
- Αυτούσια διανομή: Αν το ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί (π.χ. πρόκειται για πολυκατοικία με περισσότερα διαμερίσματα ή αγροτεμάχιο πολλών στρεμμάτων), τότε διαιρείται ανάλογα με τις μερίδες του καθενός. Ενδεχομένως, κάποιοι συγκύριοι να κληθούν να καταβάλλουν χρηματικό ποσό στους άλλους, αν η διαίρεση τους ευνοεί περισσότερο από το μερίδιό τους.
- Πλειστηριασμός: Είναι πολύ πιθανό το ακίνητο να μη μπορεί να κατατμηθεί είτε επειδή αυτό δεν είναι εφικτό (π.χ. πρόκειται για ένα διαμέρισμα) είτε επειδή η κατάτμηση θα μειώσει την αξία του (π.χ. οικόπεδο άνω των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου που μπορεί να χτίσει). Σε αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο διατάζει τον πλειστηριασμό του ακινήτου και τη διανομή του χρηματικού ποσού του πλειστηριάσματος ανάλογα με το μερίδιο κάθε συγκύριου.
Να σημειωθεί εδώ ότι μια συνήθης διάταξη σε διαθήκες είναι να απαγορεύεται η διανομή του ακινήτου είτε για πάντα είτε για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Τέτοιες διατάξεις είναι έγκυρες μόνο για 10 χρόνια, καθώς μόνο για τόσο επιτρέπει ο νόμος να απαγορευθεί με δικαιοπραξία η διανομή.
