Ρυθμίσεις εκτός σχεδίου: Για ποια οικόπεδα ξεμπλοκάρει η δόμηση – Τα 10 SOS για τους ιδιοκτήτες

Θέμα ημερών αποτελεί η κατάθεση της μεταβατικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, που θα ισχύει έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Οπως επισημαίνουν πηγές στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής, στο προσεχές Υπουργικό Συμβούλιο πρόκειται να παρουσιαστεί, έπειτα να τεθεί σε διαβούλευση και αμέσως μετά να έρθει στη Βουλή. Σκοπός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας είναι να δοθεί ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα είναι με «δεμένα» χέρια και γι’ αυτό το τελικό σχέδιο που θα κατατεθεί προς ψήφιση θα είναι εναρμονισμένο με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ώστε να αποφευχθούν στο μέλλον νέες προσφυγές και ακυρωτικές αποφάσεις.

Το υπουργείο, παράλληλα, επιδιώκει αυτή η μεταβατική ρύθμιση να είναι και η τελευταία μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη χρηματοδοτούμενα με περισσότερα από 400 εκατ. ευρώ μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025.

Η νέα ρύθμιση

Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις για να πάρουν άδεια δόμησης τα εκτός σχεδίου γήπεδα είναι:

• Η ύπαρξη της οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.
• Οι δρόμοι στους οποίους έχουν «πρόσωπο» τα γήπεδα να είναι πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
• Οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν ειδικό τέλος για την έκδοση οικοδομικής άδειας ως πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Το ειδικό τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση, θα κατατίθεται πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου όπου βρίσκεται το οικόπεδο.

Σύμφωνα με τα όσα αναφέρουν οι ίδιες πηγές στον «Ε.Τ.» της Κυριακής, μέσω της νέας ρύθμισης δίνεται η δυνατότητα να δομούνται νόμιμα γήπεδα (οικόπεδα) τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφόσον ανήκουν σε μία από τις παρακάτω κατηγορίες οικοπέδων, ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας και το «πρόσωπο» που διαθέτουν στον δρόμο:

1. Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από 31 Μαΐου 1985 μέχρι και 31 Δεκεμβρίου 2003. Αυτά, προκειμένου να οικοδομηθούν, θα πρέπει να έχουν «πρόσωπο» ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που: 1ον) Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων. 2ον) Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών. 3ον) Αυτή να έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου είτε να είναι καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας της από αρμόδια για τη συντήρηση και τη βελτίωση των οδών Αρχή είτε οργανισμό είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
2. Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985. Προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να είναι οικοδομήσιμα, θα πρέπει να έχουν «πρόσωπο» ή να εφάπτεται το ένα από τα όριά τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που: 1ον) Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρισμένη με την ένδειξη «Ε.Κ.» (ειδική έκταση) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και τη βελτίωση των οδών Αρχή είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας. 2ον) Οικόπεδα που μπορούν να οικοδομηθούν είναι και αυτά τα οποία διαθέτουν νόμιμη δουλεία διόδου, προ του ’85, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.

ΜΕ ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΕΙΣ ΑΔΕΙΩΝ ΚΑΙ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑΣ

Ποια οικόπεδα «απελευθερώνονται»

Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ, δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων για τη δόμηση:

• Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος. Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων.
• Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 που αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Σε περιπτώσεις που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020.

• Η συνδρομή των προβλεπόμενων προϋποθέσεων θα αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο και το σύνολο των σχετικών αποδεικτικών στοιχείων θα εισάγεται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα «e-Αδειες» από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΟΥΝ ΟΙ ΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ

Το μπλόκο του ΣτΕ

Η μεταβατική ρύθμιση έρχεται για να ξεκαθαρίσει το τοπίο έπειτα από σειρά αποφάσεων του ΣτΕ, όπως η ακυρωτική απόφαση 176/2023, τον περασμένο Φεβρουάριο, για οικοδομική άδεια στην Πάτμο για δόμηση σε οικόπεδο που δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις, αφού δεν είχε «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Μάλιστα, τότε οι ανώτατοι δικαστές στην απόφασή τους ανέφεραν ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν ήδη από το 1985 (βάσει του Προεδρικού Διατάγματος της 24-31.5.1985).

Κάποιους μήνες αργότερα και συγκεκριμένα τον Ιούνιο, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με νέα του απόφαση (992/2023) ακύρωσε οικοδομική άδεια με κατά παρέκκλιση αρτιότητα για αγροτική αποθήκη στην Ανθηδόνα του Δήμου Χαλκιδέων.

Επίσης, τον Αύγουστο, με την 1206/2023, εξετάζοντας την έκδοση άδειας δόμησης για οικόπεδο στον Δήμο Νικολάου Σκουφά του Νομού Αρτας, το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του Π.Δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, “πρόσωπο” σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Οι αποφάσεις προκάλεσαν προβλήματα τόσο στην έκδοση νέων αδειών όσο και σε υφισταμένες άδειες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που έθετε το δικαστήριο. Λύση αναμένεται να δοθεί σε μεγάλο βαθμό μέσα από την αναγνώριση οδών που αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025. Για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό.

Ο χαρακτηρισμός μιας οδού κοινόχρηστης είναι κατ’ αρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφελείας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν «πρόσωπο» σε αυτούς και έχουν εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων.

Ετσι, η δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές έχει σταματήσει, βάζοντας στον «πάγο» τόσο εκδοθείσες οικοδομικές άδειες όσο και αγοραπωλησίες που ήταν σε εξέλιξη. Ταυτόχρονα, οι αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες βρίσκονται σε στάση αναμονής για σχετικές οδηγίες και κατευθύνσεις από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Σε αναμονή βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν αγοράσει ακίνητα εκτός σχεδίου και δεν μπορούν να τα εκμεταλλευτούν λόγω της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας με την οποία απαγορεύεται η δόμηση σε αγροτεμάχια που στερούνται «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Ομως, πάνω από το 95% των οδών δεν είναι αναγνωρισμένες, ακόμα και αυτές που κατασκευάστηκαν και συντηρούνται από τους δήμους.

Για να επιλύσει το θέμα αυτό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάστηκε μεταβατική λύση, η οποία αναμένεται το επόμενο διάστημα να κατατεθεί στη Βουλή.

Το θέμα όμως είναι μεγάλο και οι προϋποθέσεις που συνεχώς μπαίνουν σε εφαρμογή με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τον χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου οδηγούν στην πραγματικότητα σε μπλόκο της εκτός σχεδίου δόμησης.

Το αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται το δικαίωμα της δόμησης, ακόμα και να καταργείται, χωρίς την υποχρέωση της Πολιτείας για αποζημίωση.

Μεγάλη ανασφάλεια επικρατεί σε υποψήφιους αγοραστές ακινήτων και επενδυτές, γιατί φοβούνται μήπως τα χρήματα που θα δώσουν για την αγορά ενός οικοπέδου-ακινήτου μπορεί να πάνε χαμένα, διότι δεν υπάρχει ένας ψηφιακός χάρτης που να συμπεριλαμβάνει τις θεσμοθετημένες πολεοδομικές διατάξεις και γραμμές όπως: αιγιαλοί και παραλίες, αρχαιολογικοί χώροι, αναγνωρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι, δασικές εκτάσεις, τροποποιήσεις σχεδίου πόλης, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο κ.ά.

Ετσι, ένας πολίτης μπορεί να αγόρασε, για παράδειγμα, ένα ακίνητο πριν από δύο χρόνια ως άρτιο και οικοδομήσιμο και σήμερα να μην μπορεί να εκδώσει οικοδομική άδεια ή άδεια λειτουργίας γιατί άλλαξαν οι όροι δόμησης ή οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή.

Οι πολίτες θα πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι για τις τελευταίες γενικές αλλά και ειδικές ανά περιοχή πολεοδομικές διατάξεις, διότι μπορεί να μην εκδοθεί η οικοδομική άδεια για μια σειρά από λόγους, όπως:

1. Να θεσμοθετήθηκε Χωροταξικό ή Πολεοδομικό Σχέδιο στην Περιοχή (Περιφερειακό Χωροταξικό ή Γενικό Πολεοδομικό, ΣΧΟΟΑΠ ή Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο), με το οποίο μπορεί να καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις ή να αυξήθηκαν τα όρια αρτιότητας ή να μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης.
2. Να γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.
3. Να γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή, γιατί η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.
4. Να γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχτεί» πίσω η οικοδομή τουλάχιστον 30 μέτρα για κατοικία και 50 μέτρα για ξενοδοχείο.
5. Να βρίσκεται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις.
6. Να βρίσκεται σε γη υψηλής παραγωγικότητας, όπου απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας, εκτός από τη γεωργική εκμετάλλευση και την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς ΑΠΕ.
7. Να βρίσκεται πλησίον σε κολόνες της ΔΕΗ ή βάσης ραδιοφωνικών ιστών ή κεραίας κινητής τηλεφωνίας, για λόγους ασφαλούς έκθεσης σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.
8. Να βρίσκεται σε περιοχή NATURA (περιοχές διατήρησης των φυσικών οικοτόπων και της άγριας χλωρίδας και πανίδας), γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011 απαιτούνται 10 στρέμματα.
9. Να βρίσκεται σε περιοχή RAMSAR (περιοχές κοντά σε υδροβιοτόπους, με μεγάλη οικολογική σημασία) ή άλλα δίκτυα προστασίας για τη διατήρηση της βιοποικιλότητας ή Ζώνες Ειδικής Προστασίας.
10. Να βρίσκεται σε περιοχή όπου έγινε κύρωση του δασικού χάρτη και έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση.